지속적으로 낮아지는 금리, 주담대 2% 갈아타면 개이득

#중앙일보, 2019년 07월 24일

#주담대 2%대로 갈아타볼까

[0]용어

MORTGAGE담보대출금 : A MORTGAGE is a loan of money which you get from a bank or building society in order to buy a house. 

MORTGAGE LOAN모기지론 : 부동산을 담보로 주택저당증권MBS[mortgage Backed Securities]을 발행하여 장기 주택 자금을 대출해 주는 제도.

안심전환대출 : 은행권 단기 변동금리, 일시상환, 주택담보대출을 장기,고정금리,분할상환 대출로 바꿔주는 대출상품으로 2015년 3월 24일에 출시 되었다.

2017.8.2부동산대책 : 저금리와 국내외 경제 여건 개선을 기반으로 크게 증가한 투기 수요가 주택시장에 진입하는 것을 차단하기 위한 부동산 대책으로, 둔재인 정부가 실수요 보호와 단기 투기수요 억제를 통한 주택시장 안정화 방안' 이라는 명칭으로 발표.

[1]기사내용

제 2의 안심전환대출이 8월 말 출시된다. 기존 주택담보대출을 2%대 초,중반의 장기 고정금리 상품으로 갈아 탈 기회다. 금융위원회는 23일 '주택금융개선 태스크포스TF회의를 열고 이런 내용의 대환용 정책모기지(가칭)'지원 안건을 건의했다. '장기 고정금리 갈아타기용' 정책모기지 상품이 나오는 건 2015년 안심전환대출 이후 4년만이다.

최근 은행의 대출 고정금리가 변동금리보다 낮아지는 '역전현상'이 발생하고 있다. 하지만 기존 대출자가 금리가 싼 고정금리가 변동금리보다 낮아지는 '역전현상'이 발생하고 있다. 그동안 강회된 담보인정비율LTV규제다. 2017년 8월 2일 부동산대책으로 서울 등 투기지역은 LTV한도가 60%에서 40%로 강화됐다. 따라서 기존에 60%, LTV한도를 꽉 채워서 대출받은 경우, 대출을 갈아타면 기대만큼 대출한도가 나오지 않을 수 있다.

이에 금융위는 대출한도 축소 없이 대출을 갈아탈 수 있는 가칭 '대환용 정책 모기지'를 출시키로 했다. 이 상품은 예외적으로 LTV70%, 총부채상환비율DTI60%를 적용한다. 8.2부동샌 대책 이전에 대출받은 사람도 기존 대출 한도까지 갈아탈 수 있다. 대상엔 변동금리 대출자 뿐만 아니라 혼합형(초기 5년 고정금리 이후 변동금리) 대출자까지 포함된다.

대환용 정책 모기지 금리는 아직 정해지지 않았다. 2015년 안심전환대출(2.55%-2.65%)보다 낮추겠다는 게 금융위 설명이다. 이미 시중은행의 혼합형 주택담보대출 금리가 최저 2.33%(국민은행)까지 떨어지는 등 시장금리 수준이 낮기 때문이다. 금융위에 따르면 3억원의 주택담보대출을 연3.5%에서 2.4%로 갈아타면 한 달에 내는 원리금이 173만 9000원에서 157만5000원으로 줄어든다.

관건은 얼마나 많은 대출자가 지원받을 수 있냐다. 금융위는 서민, 실수요자 저가주택 보유자를 중심으로 공급한다는 계획이다. 이를 위해 소득요건을 둘 계획이다. 박주용 금융위 가계금융과장은 "서민 위주로 지원하기 위해 소득 기준을 두고, 그 기준은 TF가 정할 것"이라며 "다 주택자나 고가주택(현재 시가 9억원 이상)은 대상에서 제외된다"고 말했다.

신청은 선착순이 아니다. 사전 신청 기간을 약 2주 정도 두고, 신청자 중 주택가격이 낮은 대출부터 순차적으로 대환을 지원하기로 했다. 대환대출 신청은 은행에 가지 않고 모바일로 할 수 있도록 시스템을 구축했다.

TF는 이날 전세금 반환보증 프로그램 확대 방안도 함께 논의헀다. 국내 전세 시장 규모는 687조원 이상(한국은행, 2018년 3월 기준)으로 추정되지만 전세금 반환보증 상품 가입액은 47조원(가입율 7%)에 불과하다. '갭투자'한 집 주인의 '보증금 먹튀' 사건이 이어지고 있지만, 정작 피해가 집중되는 빌라, 다가구 주택은 반환보증 상품 가입이 불가능한 경우가 많다. 

이에 빌라, 다가구 주택 세입자가 가입할 만한 전세금 반환보증 프로그램을 주택금융공사가 연내에 새로 만든다는 계획이다. 주택금융공사가 보증을 제공하는 전세대출을 받은 세입자라면 반환 보증료를 저렴하게 받을 수 있는 전망이다. 대신 전세대출보증을 내줄 때 세입자가 등기부등본, 전입세대열람원 등을 확인하는 절차를 두기로 했다. 선순위 대출이나 전세금이 과도한 고위험주택은 피하도록 유도하기 위해서다.

[2]OPINION

저금리 시대에 제 2안심전환대출이 이루어지면 유동성이 조금 더 활성화 될 수 있다는 생각이 정부에는 있는 것 같다. DTI총부채상환비율, LTV담보안정비율을 완화시켜 고정 금리를 기준으로 하는 상품 역시 장기적으로 서민과 정부가 모두 바라보고 있다는 뜻 아닐까. 주택관련 대출 상품 또한 금리가 대략 2%로, 대출의 금리가 예적금 금리와 비슷하다는 것을 알 수 있다.

신용카드로 200만원 세탁기를 살때, 12,24개월로 할부를 하면 이자가 10-19%정도 된다고 한다. 정말 원하는 세탁기이고, 돈이 부족하다면 이자가 높음에도 할부로 구입 할 것인가? 결국 금리는 중요하다는 것을 최근에 몸소 느낄 수 있었다.

고객, 서민으로 저금리의 대출 상품은 좋은 징조이다. 은행입장에서는 좋은 소식이 아닐 것이다. 그럼에도 불구하고, 정부가 제 2의 안심전환 대출을 8월 부터 시행하고, 은행 또한 수긍하는 것은 미래를 바라보기 위함이다. 서민을 위한 마음도 있지만 유동성도 상승시키고, 장기적으로 고정금리가 변동금리보다 높아지길 마음도 있을 거라 생각한다.